Urbanisme réglementaire

Quel que soit votre projet (constructions neuves, agrandissements, aménagements, travaux extérieurs, etc.), des démarches sont à effectuer auprès du service urbanisme de votre mairie.

En fonction de votre projet, vous avez des démarches à effectuer, soit sous forme de permis de construire, soit de déclarations préalables ou encore de permis d’aménager ou de démolir.

Une liste des pièces à fournir exhaustive et détaillée, et une notice explicative sont jointes à l’imprimé de demande.

Lors du dépôt du dossier sur la plateforme TOODEGO en Mairie, un récépissé sera remis, qui précisera le délai d’instruction « de droit commun » applicable.

 

Abri de jardin, piscine, extensions ou ouvertures : Déclaration Préalable

Une déclaration préalable est exigée si vos travaux créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Ce seuil de 20 m² peut être porté à 40 m² pour les travaux concernant l’extension d‘une construction existante se situant dans une zone Urbaine du PLU-H.

Attention : si la surface créée (même très basse) porte la surface globale au-dessus du seuil de 150m² de surface de plancher, un recours à l’architecte est obligatoire et votre demande passe par conséquent en régime de permis de construire. Cette règle ne s’applique pas aux constructions ayant déjà la surface de plancher supérieure à 150m².

Si la surface créée est inférieure à 5m² de surface de plancher ou d’emprise au sol et que le projet ne se trouve pas dans un périmètre de protection des abords d’un Monument Historique, aucune demande n’est à formuler en Mairie. Néanmoins, le règlement du PLU-H et le Code de l’urbanisme doivent être respectés.

Une déclaration préalable de travaux est également obligatoire si vos travaux modifient l’aspect extérieur du bâtiment. Les travaux peuvent concerner :

  • Le remplacement d’une porte ou d’une fenêtre,
  • Le percement d’une nouvelle fenêtre,
  • Le choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade,
  • La création ou réfection de clôture,
  • Le changement de toiture.

Aussi, la construction d‘une piscine, même hors-sol, est soumise à une déclaration préalable de travaux (sauf pour piscine d’une surface inférieure à 10m² hors PDA).

Le délai d’instruction d’un dossier de déclaration préalable de travaux est de 1 mois à partir de la date du dépôt du dossier. Ce délai peut être modifié par la présence d’un secteur protégé de type PDA (Périmètre délimitant les abords d’un monument historique) et un délai supplémentaire d’un mois s’ajoute.

Certaines divisions foncières sont soumises à déclaration préalables. N’hésitez pas de prendre contact avec un géomètre ou avec le service urbanisme pour en savoir plus.

 

Nouvelle construction, extension importante : Permis de construire

Tout travaux de construction nouvelles nécessite le dépôt d’un permis de construire. Aussi, dans le cadre d’une extension d’une surface supérieure à 40m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, el régime de permis de construire s’applique.

Attention : si vous créez une surface inférieure à 20m² sur un terrain nu, vous êtes obligé de déposer un permis de construire et non pas une déclaration préalable de travaux.

Attention : si la surface créée (même très basse) porte la surface globale au-dessus du seuil de 150m² de surface de plancher, un recours à l’architecte est obligatoire et votre demande passe par conséquent en régime de permis de construire. Cette règle ne s’applique pas aux constructions ayant déjà une surface de plancher supérieure à 150m².

Le délai d’instruction d’un permis de construire d’une maison individuelle et ses annexes est de 2 mois (droit commune) et 1 mois supplémentaire si le bien se trouve dans le secteur protégé PDA. Ce délai est différent en cas de permis de construire pour plus de 2 maisons individuelles ou de l’habitat collectif et s’élève à 3 mois en droit commun.

Divisions : Permis d’aménager ou Déclaration préalable de travaux

Certaines divisions foncières sont soumises à déclaration préalables, d’autres à permis d’aménager. N’hésitez pas de prendre contact avec un géomètre ou avec le service urbanisme pour en savoir plus.

Début et fin de travaux

Il est important de nous signaler tout début de chantier (valable pour els permis uniquement) et tout fin de travaux.

Pour ce faire, une Déclaration d’ouverture de chantier  (en cas de permis de construire et permis d’aménager uniquement) est à déposer à l’ouverture du chantier et une Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est à fournir à la fin des travaux en Mairie.

Si la Mairie ne vous a pas contacté dans un délai de 3 mois (5 mois en secteur PDA) à partir de la date du dépôt de la DAACT, on considère que votre conformité est tacite. La Maire peut vous fournir, sous demande, un certificat de conformité tacite.

Les travaux doivent impérativement commencer dans un délai de 3 ans suivant l’obtention de l’autorisation d’urbanisme. Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus de 1 an. Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soient suffisamment importants et significatifs. Si ces délais ne sont pas respectés, l’autorisation d’urbanisme devient caduque.

Le titulaire peut demander le prolongement de son autorisation pour une durée de 1 an si les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai de 3 ans ou s’il prévoit d’interrompre le chantier pendant plus d’une année. La demande de prolongement doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité de l’autorisation.

La Déclaration Attestant l’achèvement et la conformité des travaux est un document qui permet d’attester la conformité des travaux effectués avec l’autorisation obtenue et obtenir par la suite un certificat de conformité. Le dépôt d’une Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est obligatoire à l’achèvement des travaux lorsque ces derniers avait fait objet d’une déclaration préalable de travaux, d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager. Le permis de démolir ne fait objet de dépôt de la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Le délai d’instruction d’une Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est de 3 mois. Passé ce délai et sans nouvelle de l’administration, il est considéré que la Mairie ne s’est pas opposée à votre déclaration et que votre conformité est obtenue tacitement.

Plus d’informations et obtenir le formulaire.

 

Déclaration d’ouverture de chantier 

La déclaration d’ouverture de chantier signale à la mairie le début des travaux. Son dépôt est obligatoire uniquement en cas de permis de construire ou de permis d’aménager.

Plus d’informations et télécharger le formulaire.

Tout projet d’installation d’enseigne ou de matériel supportant la publicité est soumis à demande d’Autorisation Préalable ou de déclaration préalable.

Mais avant tout, contactez la Mairie car le Service Urbanisme peut apporter des éléments de type matériaux, couleurs, dimensions etc.

De plus, si votre projet se trouve dans un périmètre délimitant les abords d’un monument historique, la consultation de l’Unité départementale de l’Architecture et du patrimoine sera obligatoire. Bien souvent, les Architecte Bâtiment de France apporte des préconisations complémentaires.

Plus d’informations relatives aux démarches à effectuer, formulaire, délai d’instruction.

 

Tout travaux, d’intérieur ou d’extérieur, portant sur un établissement recevant du public doit obligatoirement faire objet d’une demande d’autorisation de travaux au titre du Code de la Construction et de l’Habitation.

Quel que soit votre projet, contacter la Mairie afin de vous assurer que vos travaux sont règlementaires et que vous avez les autorisations nécessaires.

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Comment faire si…

Je veux obtenir un crédit immobilier

Vérifié le 15/07/2022 – Direction de l’information légale et administrative (Première ministre)

Si vous voulez financer l’achat de votre logement ou sa construction (avec ou sans l’achat du terrain), vous pouvez demander un prêt immobilier. Si la banque accepte votre demande, elle vous transmettra une offre de prêt. Avant d’accepter l’offre, vous devrez obligatoirement respecter un délai de réflexion. Mais vous pouvez choisir de refuser l’offre. Nous vous présentons les étapes à suivre.

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d’un projet immobilier. Il peut notamment s’agir de l’un des projets suivants :

  • Acheter un terrain à bâtir
  • Construire un logement
  • Acheter un logement
  • Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien
  • Acheter des parts de sociétés immobilières

Montant total à financer

Vous devez déterminer le montant total de l’opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :

Montant de votre épargne

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier.

Ce montant sera alors appelé apport personnel.

Capacité d’emprunt

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

  • Taux d’intérêt du crédit immobilier
  • Coût de l’assurance emprunteur
  • Durée du prêt souhaitée
  • Mensualités que vous voulez rembourser

Vous pouvez le faire à l’aide d’un calculateur :

Simulateur
Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d’emprunt)

Accéder au simulateur  

La finance pour tous

 À noter

Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d’intérêt notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.

Durée

La durée d’un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier.

En général, la durée d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.

Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est défini par la banque. Il peut s’agir :

  • Soit d’un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)
  • Soit d’un taux révisable (ce taux varie selon l’évolution d’un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d’intérêt différent de la proposition d’une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

 Attention :

il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition, et non pas le seul taux d’intérêt.

Garantie

La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire.

Elle peut vous imposer :

Assurance emprunteur

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance.

Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

L’assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l’invalidité ou la perte d’emploi.

  À savoir

Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d’une maladie ou d’un handicap, la convention Aeras s’applique automatiquement. La convention impose notamment à l’assureur un droit à l’oubli et une grille de référence. Mais elle ne l’oblige pas à vous faire une proposition d’assurance.

Domiciliation bancaire

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d’activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d’activité.

La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d’avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite…).

Il existe le prêt bancaire « classique » et des prêts réglementés.

Les prêts réglementés ont des avantages (frais réduits, sans taux d’intérêt…), mais ils ne sont accordés que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer…) :

Un prêt immobilier « classique » ou un prêt réglementé peuvent être associés à un prêt complémentaire. Un prêt complémentaire est un prêt qui n’est accordé qu’en complément d’un autre prêt ou que pour un montant maximum.

Actions préalables de la banque

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

  • Vous informer sur les conséquences de la prise d’un emprunt, notamment les risques de surendettement
  • Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
  • Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d’endettement (part de l’ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n’est pas supérieur à 35 %.

Vous pouvez estimer votre taux d’endettement à l’aide d’un calculateur :

Simulateur
Calculateur d’endettement

Vous devez connaître le montant de vos revenus mensuels et le montant des remboursements de vos crédits.

Accéder au simulateur  

La finance pour tous

Envoi de l’offre

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution.

Cette offre doit être accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne (FISE).

Contenu

  • L’offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

    • Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
    • Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
    • Objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison…)
    • Date à laquelle les fonds seront disponibles
    • Montant de l’emprunt, son taux d’intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
    • Garanties exigées
    • Conditions de transfert du prêt à une autre personne
    • Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l’assureur de votre choix
    • Échéancier (tableau d’amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts

    Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d’information présentant les caractéristiques de l’assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l’assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

  • L’offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

    • Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
    • Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
    • Objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison)
    • Date à laquelle les fonds seront disponibles
    • Document d’information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit
    • Montant de l’emprunt, son taux d’intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
    • Garanties exigées
    • Conditions de transfert du prêt à une autre personne
    • Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix
    • Notice indiquant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt

    Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d’information présentant les caractéristiques de l’assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l’assurance ou les règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Fiche d’information standardisée européenne (FISE)

La fiche d’information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier.

Chaque banque doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu’elle émet son offre de prêt.

Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d’intérêt. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée.

En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d’analyser l’impact de chaque offre de prêt.

Le taux annuel effectif global (TAEG) permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée).

Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :

  • Taux d’intérêt
  • Frais de dossier
  • Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt
  • Coût de l’assurance emprunteur
  • Coût des garanties (frais de l’hypothèque ou du cautionnement)
  • Coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier
  • Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit (ouverture d’un compte bancaire, …)

  À savoir

pour un prêt finançant l’achat d’un logement dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.

Les établissements de crédits doivent indiquer le TAEG dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans leurs contrats de prêt. Le TAEG des prêts qu’ils proposent ne doit pas dépasser le taux de l’usure. Il existe plusieurs taux de l’usure, selon la somme empruntée et de la durée du prêt.

Délai de réflexion

Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d’accepter l’offre de prêt, c’est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque.

Ce délai est de 10 jours calendaires. Il ne peut pas être réduit. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l’offre. Vous pouvez donc retourner l’offre au prêteur dès le 11e jour par courrier daté et signé.

 Exemple

Une offre de prêt reçue le 1er février ne peut être acceptée qu’à partir du 12 février.

Jusqu’à l’acceptation de l’offre, l’acheteur ne doit recevoir aucun versement de la banque.

  À savoir

il est possible de prévoir un autre moyen que le courrier postal pour rendre certaine la date de l’acceptation (mail par exemple).

Durée de validité de l’offre

La banque doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours calendaires, à partir du moment où vous la recevez.

Aucun versement de fonds ne peut être effectué avant la fin du délai de réflexion.

Quand l’opération se déroule avec l’intervention d’un notaire, les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l’acte devant le notaire.

Pour le financement de travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l’offre.

Pour le financement d’une construction ou d’un achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur. Dans ce cas, les fonds sont débloqués selon ce calendrier.

  À savoir

le déblocage des fonds en plusieurs fois engendre des intérêts intercalaires.

Une fois mis en place, vous devez rembourser votre crédit selon le tableau de financement établi par la banque.

Vous pouvez faire un remboursement par anticipation.

En cas de difficultés à rembourser le prêt, différentes démarches sont possibles.

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